Olanda se confruntă cu un nou blocaj pe piața imobiliară: Renovările și împărțirea clădirilor au devenit neprofitabile

Un raport alarmant publicat astăzi, 15 aprilie 2026, de banca olandeză ING, scoate la iveală o nouă barieră majoră în calea soluționării crizei de locuințe din Țările de Jos. Strategiile cheie ale guvernului pentru a crea rapid spații de locuit noi – respectiv supraetajarea clădirilor existente (optoppen) și împărțirea caselor mari în mai multe apartamente (splitsen) – au încetat să mai fie atractive din punct de vedere financiar pentru dezvoltatori și proprietari.

Această schimbare de paradigmă vine într-un moment critic, în care deficitul de locuințe depășește deja pragul de 400.000 de unități la nivel național. Potrivit economiștilor ING, costurile cu forța de muncă au atins niveluri record în 2026, pe fondul creșterii salariului minim la 14,71 euro pe oră, iar noile reglementări privind chiriile din sectorul mediu (middenhuur) au redus drastic marjele de profit așteptate. În acest context, investiția într-o renovare majoră sau într-o extindere pe verticală nu mai poate fi amortizată într-un interval rezonabil de timp.

De ce a eșuat strategia „optoppen” și „splitsen”?

Guvernul condus de coaliția Jetten a mizat enorm pe aceste două soluții, considerându-le mai rapide și mai ecologice decât construcția de cartiere noi de la zero. Supraetajarea blocurilor vechi era văzută ca o metodă ideală de a adăuga mii de apartamente fără a consuma teren agricol prețios. Totuși, raportul ING subliniază principalii factori care au „înghețat” aceste inițiative în ultimele luni:

Factor de influențăSituația în aprilie 2026Consecință pe piațăForța de muncăSalariul minim de 14,71€ + lipsă personalCosturi record de renovare/construcțieDobânzi ipotecareAproximativ 4,3% (fix pe 10 ani)Finanțare mult mai scumpă pentru investitoriReglementări chiriiExtinderea sistemului de punctaj (WWS)Randament scăzut în sectorul mediu

Impactul direct asupra chiriașilor și cumpărătorilor

Pentru rezidenții din marile orașe precum Amsterdam, Rotterdam, Utrecht sau Eindhoven, acest blocaj înseamnă o ofertă și mai scăzută de locuințe disponibile în viitorul apropiat. „Împărțirea caselor mari în unități mai mici era principala sursă de studiouri și apartamente de două camere pentru tinerii profesioniști și studenți”, explică raportul. Fără acest flux constant de unități noi, presiunea pe stocul existent va duce inevitabil la o concurență acerbă la achiziție și la o creștere a chiriilor în sectorul liber (vrije sector).

Mai mult, numărul cererilor de credit ipotecar a crescut cu 33% în ultima săptămână, un semn că mulți cumpărători încearcă să acceseze piața acum, de teama unor creșteri viitoare ale dobânzilor cauzate de instabilitatea geopolitică internațională. Această „goană” după locuințe, combinată cu stagnarea proiectelor de renovare, pune o presiune uriașă pe prețurile de vânzare, care continuă să crească în ciuda costurilor ridicate de finanțare.

Ce urmează pentru piața imobiliară olandeză?

Analiștii avertizează că, fără o intervenție guvernamentală sub formă de subvenții directe pentru renovări sau o relaxare a regulilor de zonare, sectorul imobiliar va rămâne parțial blocat. Există discuții în Parlament (Tweede Kamer) despre introducerea unui „bonus de densificare” pentru proprietarii care acceptă să supraetajeze clădirile, însă nicio măsură nu a fost încă adoptată oficial pentru acest an.

În plus, ING subliniază că și piața construcțiilor noi suferă din cauza birocrației și a normelor stricte privind emisiile de azot (stikstof), care continuă să întârzie autorizațiile. Pentru cei care locuiesc sau muncesc în Olanda și sunt în căutarea unei locuințe, recomandarea experților este monitorizarea atentă a programelor de subvenții municipale. Unele primării au început deja să ofere scheme locale de sprijin pentru a contracara tendința națională de stagnare a proiectelor de densificare urbană.