Noua verificare care poate schimba tranzacția

Piața locuințelor din Olanda vine cu o nouă alertă pentru cumpărători: de la 1 aprilie 2026, raportul de evaluare imobiliară folosit la dosarul de ipotecă trebuie să includă și o apreciere a stării fundației. Calificativul este notat de la A la E, iar o notă slabă nu mai este un detaliu tehnic care poate fi amânat, ci un element care poate influența direct finanțarea, prețul negociat și chiar continuarea tranzacției.

Avertismentul vine de la asociația proprietarilor de locuințe VEH, care spune că noua regulă poate pune cumpărătorii într-o poziție vulnerabilă dacă află prea târziu că imobilul are probleme structurale. În practică, raportul de evaluare este întocmit de un evaluator independent și este plătit de cumpărător, dar apare de regulă abia după ce oferta pentru locuință a fost acceptată. Asta înseamnă că riscul real poate deveni vizibil doar într-un moment în care cumpărătorul este deja angajat în proces.

De ce contează pentru ipotecă

În sistemul actual, calificativele D sau E pot declanșa investigații suplimentare înainte ca raportul să fie finalizat și folosit în relația cu banca. Pentru un cumpărător, asta poate însemna întârzieri, costuri noi, condiții suplimentare impuse de creditor sau, în scenariul cel mai dur, refuzul ipotecii. Cu alte cuvinte, problema fundației nu este doar una de întreținere, ci una care poate afecta imediat accesul la finanțare.

VEH atrage atenția că riscul nu este deloc marginal. Organizația estimează că aproximativ 500.000 de locuințe din Olanda ar putea avea probleme de fundație, iar costurile de remediere pot depăși 60.000 de euro, în funcție de dimensiunea locuinței și de amploarea lucrărilor. Pentru familiile care cumpără la limita bugetului, o astfel de descoperire poate schimba complet ecuația financiară.

Ce este recomandat înainte de semnare

VEH le recomandă cumpărătorilor să nu aștepte raportul de evaluare pentru a pune întrebările esențiale. Încă din vizionare, agentul vânzătorului ar trebui întrebat dacă există informații cunoscute despre fundație și despre eventuale probleme deja identificate. Ideea este ca potențialul cumpărător să intre în negociere cu o imagine mai clară și să decidă dacă prețul cerut mai reflectă realitatea tehnică a imobilului.

Organizația mai spune că este prudent ca în contractul de cumpărare să fie introdusă o clauză care condiționează tranzacția de rezultatul verificării fundației. O astfel de protecție poate oferi spațiu pentru renegociere sau retragere dacă raportul ridică probleme majore. Recomandarea vine tocmai pentru că mulți cumpărători descoperă prea târziu că fundația poate deveni o problemă separată, cu efect direct asupra ipotecii.

De fapt, expertiza tehnică obișnuită a unei case nu include automat o analiză a fundației. Tocmai de aceea, schimbarea regulilor pentru raportul de evaluare aduce mai multă vizibilitate în relația cu banca, dar nu elimină riscul ca informația să apară abia după acceptarea ofertei. Pentru oricine cumpără acum o locuință în Olanda, fundația trebuie tratată ca un criteriu major al tranzacției, nu ca un detaliu administrativ.

VEH consideră că și agenții imobiliari au o responsabilitate clară în acest proces. Dacă există probleme cunoscute cu fundația, acestea trebuie comunicate cumpărătorului, iar legea îi obligă deja pe agenți să nu ascundă asemenea informații. Pentru oamenii care caută acum o locuință în Olanda, concluzia practică este directă: înainte să semnezi, întreabă despre fundație, cere informații scrise și tratează scorul din evaluare ca pe un factor decisiv, nu ca pe o simplă formalitate de bancă.